一、項目基本情況
項目編號：Jp3-210881-00721
項目名稱：營口仙人島經濟開發區物業、食堂、保潔服務采購項目
包組編號：001
預算金額（元）：3,905,000.00
最高限價（元）：3,905,000
采購需求：
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仙人島經濟開發區物業管理
招標采購服務事項
一、概況
營口仙人島經濟開發區辦公樓位于仙人島經濟開發區，是一座集行政辦公、為民辦事和投資服務為一體的高標準、現代化、多功能的綜合辦公樓，辦公樓現代化辦公設施總體布局，配套設施齊全；達到智能化辦公要求。
營口仙人島經濟開發區辦公樓辦公面積達26000平方米,停車場及辦公區域面積約為20000平方米。包括辦公主樓、研發樓、食堂、城市展廳及黨群活動中心、宿舍樓、體育館、電梯兩部、連廊、停車場。主要配套設施有：辦公室、會議室、接待室、會客室、餐廳、廚房等。主要機電設備有：空調系統、低壓供電系統、給排水系統、供電線路、電梯等。
二、服務范圍及標準
（一）物業項目
1、項目范圍
營口仙人島經濟開發區辦公區域，物業管理實行社會化管理，包括房屋維修、給排水系統、供電系統、空調系統等設備的日常運行管理（不含維修保養）、電梯維修保養等方面（不含消防系統）。為保證物業管理全面達到標準化、規范化，在管理過程中，招標方按招標文件規定的標準及投標人招標文件中承諾達到的各項服務標準進行考核。
2、具體項目及標準
2.1房屋日常養護管理
2.1.1服務內容：辦公樓（區）房屋地面、墻面臺面及吊頂、門窗、樓梯、通風道等的日常養護管理。
2.1.2服務標準：確保辦公樓（區）房屋的完好等級和正常使用；墻面磚、地磚平整不起殼、無缺失；碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的狀況，做好檢查記錄，發現問題及時向招標方報告，提出方案或建議，經招標方同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施予以處置；及時完成各項零星維修任務，零修合格率100%，一般維修任務不超過24小時。
2.2給排水設備運行維護
2.2.1服務內容：對辦公樓（區）室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物等正常使用進行日常運行管理。
2.2.2服務標準：每日一次對給排水系統進行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示準確，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門、機電設備等進行日常維護，每月檢查、保養、維護、清潔一次；二次供水水箱保持清潔衛生，水箱每半年由具備資質條件的專業清潔公司清洗消毒，無二次污染；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；生活水箱、熱水器檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔，設備及機房環境整潔，無雜物、無灰塵，無鼠蟲害發生。定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統暢通，保證汛期道路、地下室、設備間無積水和浸泡的現象發生；化糞池每季巡查1次，及時做好清掏處置（清掏費用由招標方負責）；出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面排水管、排水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加防護攔。清理后達到目視管道內壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。及時發現并解決故障，零維修合格率100%；給排水系統發生事故時，維修人員在10分鐘內到達現場搶修，一般事故的搶修做到不過夜；一年內無重大管理責任事故；根據情況，制定事故應急處理方案；制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知；計量器具、壓力儀表按規定周期校驗。做好節約用水管理工作。
2.3供電設備管理維護
2.3.1服務內容：對辦公樓（區）供電系統低壓電器設備、電線電纜、照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理和養護維修。
2.3.2服務標準：對供電范圍內的電器設備、儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；建立各項設備檔案、臺賬、維修記錄，做到安全、合理、節約用電；建立嚴格的配送電運行制度、電器維修制度和配電房管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；設備及機房環境整潔，無雜物、灰土，無鼠蟲害發生；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，一般故障排除時間不超過2小時，零維修合格率100%；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全；管理和維護好辦公樓（區）燈光亮化的設施；制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送電審批權限；供電設備完好率達到99%。每年雨季前對建筑避雷系統進行檢測，留存檢測合格報告，有問題及時解決；每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好。一年內無重大管理責任事故。
2.4空調系統運行管理
2.4.1服務內容：集中空調系統的運行管理及冷水機組、新風機組、水泵、風機盤管、管道系統、各種閥類、采氣裝置和各類風口、自動控制系統等設備的日常檢查養護維修。
2.4.2服務標準：建立空調運行管理制度和安全操作規程，保證空調系統安全運行和正常使用。定期巡查設備運行狀態并記錄運行參數；每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；定期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗；定期對空調系統電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；定期對空調循環水進行水質處理和水質分析，保證系統水質符合標準要求；根據實際情況進行風管系統清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期校驗；定期對空調系統設施設備進行能耗統計和分析，做好節能工作；在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、測試和調整，確定正常后方能投入運行；空調系統出現運行故障后，維修人員應在10分鐘內到達現場，根據實際情況制定維修方案，并做好記錄。
2.5電梯維修保養
2.5.1服務內容：對辦公樓內電梯系統等設備正常運行使用進行日常管理和維修保養。
2.5.2服務標準：對電梯系統相關的設備定期巡視維護和檢查。根據國家特種設備標準及規章制度，每月兩次做好調試、檢查、潤滑、清潔等保養工作，并設置現場安全警示牌，以確保設備安全正常運行并免費調換在服務期因保養不當而損壞的零部件。提供全天候應急處理服務，并在接到報修通知后10分鐘內趕到現場。對因保養不當而產生的整改項目進行免費整改，對因保養不當而損壞的配件免費更換。當發現或發生非保養責任事故時，應及時溝通處理解決。
3、人員要求
工程主管1人，萬能工1人，水暖工2人，電工2人。所有物管工作人員持證上崗，要求統一著裝，規范管理，保持良好形象。
4、特殊說明
4.1物業管理服務中不含消防系統。
4.2物業管理相關工具自行配備；物業物料采購、洗井、化糞池清掏疏通處理以及其他不可預見支出等費用，根據實際發生，按照一事一報原則，由招標方主管部門采取申請專項經費解決。
4.3房屋日常養護維修、給排水設備運行維護、供電設備管理維護、空調系統運行維護等項目在工程維修過程中所需材料、配件費用及專業維修費用，由招標方負責；投標方安排相關人員配合維修工作。
（二）保潔項目
1、范圍
樓內保潔：負責辦公樓內的大堂、各樓層會議室、城市展廳及黨群活動中心、樓梯、走廊及連廊、衛生間、標牌、燈具、墻面、地面、公共部分的門窗、玻璃、樓頂屋面、樓內電梯等，區域內環境衛生、所有物品及設施的清潔、保潔、保養，辦公樓外的停車場、進入辦公區域道路、硬質鋪裝路面等。辦公室內的保潔工作由各自辦公人員自行負責。
2、保潔標準：
區域保潔標準
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服務內容 |
服務標準 |
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垃圾收集 |
（1）按樓層設置垃圾收集點，每天更換2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定時清理，垃圾日產日清。
（2）垃圾運送人員定時收取垃圾桶內垃圾，保證垃圾桶內呈半空以下狀態，方便使用，回收完垃圾桶內垃圾后應重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋。
（3）垃圾分類收集、定點堆放；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
（4）運送垃圾避讓人流高峰，不可使用客用電梯運送垃圾；垃圾收集無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。 |
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通道及樓梯臺階 |
（1）保持各樓層通道和樓梯臺階清潔，每日打掃三次，并拖洗干凈；水泥地面每周刷洗一次，大理石地面按需要打蠟拋光。
（2）每日清理三次電梯口和通道擺放的煙灰缸內垃圾。
（3）步梯間墻面、天花板每周除塵一次。
（4）地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；檢查一次樓梯內紙屑、煙頭不多于兩處。
（5）樓梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，瓷磚及大理石地面干凈無灰塵，水泥地面干凈無雜物、污跡； 樓梯道內外玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。 |
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樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關 |
扶手、欄桿：用帶有保鋼油的無絨毛巾擦拭，每天擦拭一次，保持干凈光亮、無灰塵，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查50cm無顯著臟污。
開關：毛巾擦拭，潔凈、無污漬、水漬
窗框、窗臺：用毛巾擦拭,干凈、無膠漬、無灰塵。 |
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門、窗等玻璃 |
每周擦抹兩次，用玻璃刮及玻璃水擦拭，保持潔凈、無灰塵、無污漬。 |
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天花板、公共燈具 |
每月除塵兩次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網。 |
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電梯、扶梯 |
（1）電梯門及轎廂：用伸縮桿、毛頭、全能水等清潔，保證地面干凈、無污漬、雜物；側面及頂部光亮、無污漬、水漬；不銹鋼光亮、無灰塵。
（2）扶梯：扶手干凈、無灰塵、污漬；不銹鋼及玻璃明亮、無手印、污漬；樓梯無沙粒、雜物。 |
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消火栓、
指示牌 |
隔天擦拭一次，保持干凈無灰塵、無污跡。 |
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大廳、
公共區域 |
（1）大廳日常衛生隨機保潔。
（2）大廳的瓷磚地面按需要打蠟拋光。保證地面干凈無灰塵、無雜物。
（3）根據實際情況，科學做好消殺工作。
（4）值班室日常衛生隨機保潔。 |
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公共衛生間 |
（1）保持衛生間地石、臺石、墻石、坑內等清潔，遇有流量超大，應保持人走立即清掃。保潔時懸掛醒目標識；（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用百潔布擦洗洗手盆并沖洗干凈；用毛巾抹墻面、臺面、開關、門牌；用毛巾擦干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；補充卷紙、擦手紙；小便器內放置香球等）。
（2）每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛生間的玻璃鏡面；每周2次用毛巾擦拭燈具；每天兩次對共用衛生間進行消殺，發現墻壁有字及時清潔。室內無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。 |
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| 城市展廳及黨群活動中心、體育館 |
（1）日常衛生隨機保潔。
（2）瓷磚地面干凈無雜物，沙盤內無灰塵、雜物；活動中心桌椅整齊、干凈。 |
室外區域 |
（1）清掃停車場、辦公樓前道路等室外地面垃圾雜物、泥土等，保持地面干凈衛生整潔。
（2）室外陽臺日常衛生隨機保潔。 |
3、人員要求
3. 1人員要求：保潔技工1人，保潔員14人。
3. 2所有工作人員應從事過相關工作，具有一定的工作經驗。
3.3事業心、責任感、服務意識強，身體健康狀況良好，無
傳染病及其它疾病，持健康證上崗。
3.4所有工作人員要求統一著裝，規范管理，保持良好形
象。
4、特殊說明
員工勞保用品、設備工具等物品由投標人按需自行配備，每月向招標方出示物品出入庫登記證明。
（三）會議禮儀服務
1、范圍及標準：
按照招標方會務要求，負責做好會前準備、會議服務保障等，選派形像好、氣質佳的專業禮儀人員提供會議禮儀服務。做好招標方來賓接待服務工作，同時配合食堂做好外來人員就餐禮儀接待服務工作。
2、人員要求
2.1年齡在30周歲以下女性，不少于3人。
2.2服從主管部門的工作安排，按時完成工作任務。工作期間，著裝統一，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；接待客人時主動、熱情、規范；迎送接待客人時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不使用服務忌語。
3、會議保障
3.1會場布置準備工作在會議開始半小時內準備完畢。會務禮儀人員提前二十分鐘在會場門口做好迎接和引導工作。
3.2根據會議實際，實時做好與會人員會務保障需求。
（四）食堂服務及食材采購
1、基本情況
營口仙人島經濟開發區管委會共計就餐約380人，食堂的廚具、炊具、餐具、洗消等設備完善。
2、服務內容
2.1食堂食材采購
2.2管委會機關工作人員就餐、執勤值班人員就餐及外來人員就餐接待服務等。
3、相關要求
3.1人員素質要求
食堂管理人員、廚師長、廚師、服務員等專業人員要有相關的資質和多年機關食堂工作經驗，廚師長、廚師、面點師要有相關的等級證書。不能從社會臨時聘任一般水平的相關人員。食堂所有工作人員都應具有一定的工作經驗，具有較強事業心、責任心和服務意識。以上工作人員按要求配備完畢后，不得隨意更換，如需調整，需向招標方主管部門溝通協調，同意后方可更換。
3.2人員配備要求
3.2.1按食堂的現有管理運營情況參考，本項目食堂需配備工作人員12人。
3.2.2人員配備：廚師長1人，廚師2人，面點師2人，廚工2人，洗碗工2人，服務員3人。
3.3衛生要求
3.3.1保證食堂餐廳室內外衛生清潔。食堂餐廳室內外衛生是指內到廚房衛生，外到餐廳、食堂洗手間及周邊環境衛生。各項餐飲標準都要達到國家有關標準規定并建立食品留驗制度。招標方主管部門將不定時組織人員進行檢查監督，發現問題及時整改。
3.3.2食堂工作人員必須持有效健康證上崗，搞好食品衛生、個人衛生和環境衛生。做好消毒工作，把住病從口入關，嚴防食物中毒和食源性疾病。嚴格執行安全管理制度，做好防火、防盜，杜絕事故發生。
3.4食材采購要求
3.4.1采購食材，嚴格按照招標方機關食堂食材采購標準執行，不得偷工減料，招標方主管部門將安排專人不定時抽查，對食材采購質量、數量進行監督。食材采購費必須開具稅務部門正規發票予以核算。
3.4.2采購食材必須符合國家有關食品安全的標準和規定。 禁止采購有毒、有害、腐爛變質、酸敗、霉變、生蟲、污穢不 潔、混有異物或其他感官性狀異常的食品、無檢驗合格證明的肉類食品、超過保質期限及其他不符合食品標簽規定的定型包裝食品、無食品生產許可證的食品生產經營者供應的食品；禁止采購轉基因豆油等食材，確保就餐人員安全。
3.4.3采購食材車輛專用，盛裝容器清潔衛生，生熟分開，運輸過程采取防蠅、防塵、防曬、防雨措施;裝卸食品輕拿輕放，講究衛生，食品不直接接觸地面，不在人行道、路邊堆放直接入口食品。
3.4.4采購肉類食品等必須索要檢驗合格證或化驗單。
3.4.5采購食品及其原料等必須做到如下要求：
采購定型包裝食品及其原料必須查驗供應商“五證一票”(生產廠商的《食品生產許可證》、《營業執照》、同批次食品檢驗《合格證》、供應商的《食品流通許可證》、《營業執照》和進貨票據“一票通”)。
采購散裝食品及其原料時進行色澤、氣味、滋味和形態等感官性狀檢查，并查驗“五證一票”。
查驗的“五證一票”與采購食品名稱、商標、批號或生產日期相一致。
3.4.6采購人員應保管好采購食品的來源相關票據資料，落實臺賬管理制度;注意個人衛生并隨時接受衛生監督。
3.4.7 嚴格食材出入庫登記制度。由專人驗收過稱，對出入庫食材實行登記簽字制度。
3.5管理要求
3.5.1食堂工作人員要求統一著裝，規范化管理。
3.5.2 掌握當天的食品安全，工具、設備擺放情況。
3.5.3負責制定菜譜，做好記錄。
3.5.4對廚房的出品質量，控制食品原料、采購時間、數量和品質。
3.5.5注重廚房和食品衛生工作，組織員工學習食品衛生知識，嚴格執行有關規定，每天檢查廚具、餐具、工作區衛生及員工衛生，確保達到優秀餐飲單位標準和符合食品衛生規定要求，檢查冰箱和原料，嚴禁使用冷凍期過長、容易變質腐敗的食品。嚴格落實食品留樣制度，杜絕食物中毒等問題發生。
3.5.6加強廚房的設備設施管理，維護后廚設施，使之保持完好。
3.5.7注重廚房安全防火工作，落實安全防火責任崗位，檢查監督每天放工前水、電、氣、各系統設施消防隱患和安全因素，負責對食堂煙道清理，切實預防火災事故的發生，確保食堂安全。
3.5.8做好外來人員就餐服務及招標方賦予的有關食堂運行管理方面的任務。
3.6質量要求
食堂烹制的食品，必須符合食品衛生安全質量標準，做到飯菜可口充足，確保熱飯熱菜。注重食品的營養質量和色香味搭配，營養均衡。招標方主管部門定期調查滿意度，滿意度不達標將責令整改，整改無效、屢教不改將終止合作。
3.7服務態度要求
食堂工作人員要服從領導，聽從安排，同時要和藹、親切；服務態度端正、主動熱情、禮儀規范，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語。
3.8特殊說明
3.8.1食堂零雜日常用品由投標方按需自行配備，涉及廚具、設備更新由招標方專項采購。
3.8.2執勤、值班人員工作日晚餐及雙休日、節假日就餐費用包含在食堂總體費用之中，不再另行支付。
3.8.3外來人員就餐所需食材費用由招標方負責。
三、項目服務期限
本物業管理項目（食堂、物業、保潔、會務）服務期限為三年,合同每年一簽。
四、項目服務需求
（一）付款方式：每月10日，支付上一個自然月費用。
（二）服務地點：營口仙人島經濟開發區管委會
（三）服務時間：3年
合同履行期限：本物業管理項目（食堂、物業、保潔、會務）服務期限為三年，合同每年一簽。
需落實的政府采購政策內容：已落實
本項目（是/否）接受聯合體投標：否
二、供應商的資格要求
1.滿足《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定。
2.落實政府采購政策需滿足的資格要求：已落實
3.本項目的特定資格要求：無
三、獲取招標文件
時間：2023年08月09日 10時00分至2023年08月16日 17時00分（北京時間，法定節假日除外）
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登錄，聯系工作人員辦理入網升級。
聯系人：陳經理
電話：010-83551561
手機：13717815020 (歡迎撥打手機/微信同號)
郵箱：kefu@gdtzb.com
QQ：1571675411
