一、項目基本情況 項目編號：Jp******** 項目名****局物業管理服務項目 包組編號：001預算金額（元）：******** 最高限價（元）：******** 采購需求：查看 ****局物業管理服務項目需求 一、概況 ****局辦公樓面積約********平方米，樓內辦公人員約980人，其中：合成作戰樓********平方米，樓內辦公人員約330人；綜合服務樓8000平方米，樓內辦公人員約350人；機關業務樓********平方米，樓內辦公人員約300人。二、服務范圍及標準（一）工程運維項目1、項目****局的物業管理實行社會化管理，包括辦公樓給排水系統、供電系統、空調系統等設備的日常運行管理（不含維修保養、不含消防系統養護及維保），保潔服務，食堂服務等工作。為保證物業管理全面達到標準化、規范化，在管理過程中，招標方按招標文件規定的標準及投標人招標文件中承諾達到的各項服務標準進行考核。2、具體項目及標準 ?********給排水設備運行維護 ? ? ?********服務內容：對辦公樓（區）室內外給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物等正常使用進行日常運行管理。 ? ? ?********服務標準：每日一次對給排水系統進行檢查巡視，壓力符合要求，儀表指示準確，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，對供###路、水泵、水箱、閥門、機電設備等進行日常維護，每月檢查、保養、維護、清潔一次；二次供水水箱保持清潔衛生，水箱每半年由具備資質條件****公司清洗消毒，無二次污染；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；生活水箱、熱水器檢修口封閉、加鎖，通氣****網，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養、維修、清潔，設備及機房環境整潔，無雜物、無灰塵，無鼠蟲害發生。定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統暢通，保###路、地下室、設備間無積水和浸泡的現象發生；化糞池每季巡查1次，及時做好清掏處置（清掏費用由招標方負責）；出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場；樓面排水管、排水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加防護攔。清理后達到目視管道內壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。及時發現并解決故障，零維修合格率100%；給排水系統發生事故時，維修人員在10分鐘內到達現場搶修，一般事故的搶修做到不過夜；一年內無重大管理責任事故；根據情況，制定事故應急處理方案；制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規定提前通知；計量器具、壓力儀表按規定周期校驗。做好節約用水管理工作。 ? ? ********供電設備管理維護 ? ? ?********服務內容：對供電系統低壓電器設備、電線電纜、照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理。 ? ? ?********服務標準：對供電范圍內的電器設備、儀器儀表定期巡視維護和重點檢測，按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；建立各項設備檔案、臺賬、維修記錄，做到安全、合理、節約用電；建立嚴格的配送電運行制度、電器維修制度和配電房管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；設備及機房環境整潔，無雜物、灰土，無鼠蟲害發生；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，一般故障排除時間不超過2小時，零維修合格率100%；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指###路、開關要保證完好，確保用電安全；管理和維護好辦公樓（區）燈光亮化的設施；制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送電審批權限；供電設備完好率達到99%。每年雨季前對建筑避雷系統進行檢測，留存檢測合格報告，有問題及時解決；每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好。一年內無重大管理責任事故。********空調系統運行管理 ********服務內容：集中空調系統的運行管理及冷水機組、新風機組、水泵、風機盤管、管道系統、各種閥類、采氣裝置和各類風口、自動控制系統等設備的日常檢查養護維修。 ? ? ?********服務標準：建立空調運行管理制度和安全操作規程，保證空調系統安全運行和正常使用。定期巡查設備運行狀態并記錄運行參數；每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數據；定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養冷卻塔一次；定期檢查循環泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養；定期對空氣處理單元、新風處理單元、風****網、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗；定期對空調系統電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統的用電安全；管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現象；每二年至少除銹漆刷漆一次；定期對空調循環水進行水質處理和水質分析，保證系統水質符合標準要求；根據實際情況進行風管系統清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規定周期校驗；定期對空調系統設施設備進行能耗統計和分析，做好節能工作；在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統所有設施設備（如冷卻水循環管道、冷凍水循環管道風管、新風系統等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、測試和調整，確定正常后方能投入運行；空調系統出現運行故障后，維修人員應在10分鐘內到達現場，根據實際情況制定維修方案，并做好記錄。3、人員要求********本項目配備工程運維人員共4人，其中水工2人；電工1人；萬能工1人。********所有工程運維工作人員持證上崗，要求統一著裝，規范管理，保持良好形象。4、特殊說明********工程運維管理服務中不含消防系統。********物業管理相關工具自行配備；物業物料采購、洗井、化糞池清掏疏通處理以及其他不可預見支出等費用，根據實際發生，按照一事一報原則，由招標方主管部門采取申請專項經費解決。********房屋日常養護維修、給排水設備運行維護、供電設備管理維護、空調系統運行維護等項目在工程維修過程中所需材料、配件費用及專業維修費用，由招標方負責；投標方安排相關人員配合維修工作。（二）保潔服務項目1、范圍樓內保潔：負責三棟辦公樓（合成作戰樓、綜合服務樓、機關業務樓）的大堂、各樓層會議室、樓梯、走廊及連廊、衛生間、標牌、燈具、墻面、地面、公共部分的門窗、玻璃、樓頂屋面、樓內電梯等，區域內環境衛生、所有物品及設施的清潔、保潔、保養，辦公樓外的停車場、進入辦公區域通道等。辦公室內的保潔工作由各自辦公人員自行負責。2、保潔標準：保潔標準服務內容服務標準垃圾收集（1）按樓層設置垃圾收集點，每天更換2至3次垃圾袋；每天早晨、中午、下午定時清理，垃圾日產日清。（2）垃圾運送人員定時收取垃圾桶內垃圾，保證垃圾桶內呈半空以下狀態，方便使用，回收完垃圾桶內垃圾后應重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋。（3）垃圾分類收集、定點堆放；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止###路面；垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。（4）運送垃圾避讓人流高峰，不可使用客用電梯運送垃圾；垃圾收集無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。通道及樓梯臺階（1）保持各樓層通道和樓梯臺階清潔，每日打掃三次，并拖洗干凈；水泥地面每周刷洗一次，大理石地面按需要打蠟拋光。（2）每日清理三次電梯口和通道擺放的煙灰缸內垃圾。（3）步梯間墻面、天花板每周除塵一次。（4）地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；檢查一次樓梯內紙屑、煙頭不多于兩處。（5）樓梯間****網、灰塵，地腳線干凈無灰塵，瓷磚及大理石地面干凈無灰塵，水泥地面干凈無雜物、污跡； 樓梯道內外玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關扶手、欄桿：用帶有保鋼油的無絨毛巾擦拭，每天擦拭一次，保持干凈光亮、無灰塵，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查50cm無顯著臟污。開關：毛巾擦拭，潔凈、無污漬、水漬窗框、窗臺：用毛巾擦拭,干凈、無膠漬、無灰塵。門、窗等玻璃每周擦抹兩次，用玻璃刮及玻璃水擦拭，保持潔凈、無灰塵、無污漬。天花板、公共燈具每月除塵兩次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無灰塵、無污****網。電梯、扶梯（1）電梯門及轎廂：用伸縮桿、毛頭、全能水等清潔，保證地面干凈、無污漬、雜物；側面及頂部光亮、無污漬、水漬；不銹鋼光亮、無灰塵。 （2）扶梯：扶手干凈、無灰塵、污漬；不銹鋼及玻璃明亮、無手印、污漬；樓梯無沙粒、雜物。消火栓、指示牌隔天擦拭一次，保持干凈無灰塵、無污跡。大廳（1）大廳日常衛生隨機保潔。（2）大廳的瓷磚地面按需要打蠟拋光。保證地面干凈無灰塵、無雜物。（3）根據實際情況，科學做好消殺工作。公共衛生間（1）保持衛生間地石、臺石、墻石、坑內等清潔，遇有流量超大，應保持人走立即清掃。保潔時懸掛醒目標識；（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用百潔布擦洗洗手盆并沖洗干凈；用毛巾抹墻面、臺面、開關、門牌；用毛巾擦干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；補充卷紙、擦手紙、品牌洗手液；小便器內放置香球等）。（2）每日早上用玻璃清潔工具清潔共用衛生間的玻璃鏡面；每周2次用毛巾擦拭燈具；每天兩次對共用衛生間進行消殺，發現墻壁有字及時清潔。室內無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無****網，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。室外區域清掃停車場、辦###路等室外地面垃圾雜物、泥土等，保持地面干凈衛生整潔。3、人員要求 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ********人員要求：保潔員15人，其中：合成作戰樓5人，綜合服務樓5人，機關業務樓5人。********所有工作人員應從事過相關工作，具有一定的工作經驗。********事業心、責任感、服務意識強，身體健康狀況良好，無傳染病及其它疾病，持健康證上崗。********所有工作人員要求統一著裝，規范管理，保持良好形象。4、特殊說明 ? ?員工勞保用品、設備工具、物料消耗品等物品由投標人按需自行配備。（三）食堂服務及食材采購1、基本****局平日就餐約257天（早餐就餐人數約300人、午餐就餐人數約550人、晚餐就餐人數約120人），周末節假日就餐約108天（早餐就餐人數約為120人、午餐就餐人數約為120人、晚餐就餐人數約為120人），食堂配備的廚具、炊具、餐具、洗消等設備完善。2、服務內容********食堂食材采購。********工作人員就餐、執勤值班人員就餐及外來人員就餐接待服務等。********餐飲標準早餐：面食或炒飯等主食2種，粥或湯等2種，豆漿、牛奶等飲品2種，煎蛋或茶葉蛋或煮雞蛋或荷包蛋等蛋類1種，拌菜、咸菜等4種；午餐：熱菜6種（2葷4素），涼拌菜2種，主食4種（含面食2種），湯類1種，水果1種；晚餐：熱菜3種（1葷2素），涼拌菜2種，主食4種（含面食2種），湯類1種；重大節假日提高伙食標準（春節、端午、中秋、五一、十一） ? 3、相關要求********人員素質要求食堂管理人員、廚師長、廚師、服務員等專業人員要有相關的資質和多年機關食堂工作經驗，廚師長、廚師、面點師要有相關的等級證書。食堂所有工作人員都應具有一定的工作經驗，具有較強事業心、責任心和服務意識。以上工作人員按要求配備完畢后，不得隨意更換，如需調整，需向招標方主管部門溝通協調，同意后方可更換。********人員配備要求********按食堂的現有管理運營情況，本項目食堂需配備工作人員25人。********人員配備：經理1人，廚師長3人，廚師3人，面點師6人，廚工6人，洗碗工6人。其中：合成作戰樓，廚師長1人，廚師1人，面點師2人，廚工2人，洗碗工2人；綜合服務樓，廚師長1人，廚師1人，面點師2人，廚工2人，洗碗工2人；機關業務樓，經理1人，廚師長1人，廚師1人，面點師2人，廚工2人，洗碗工2人。********衛生要求********保證食堂餐廳室內外衛生清潔。食堂餐廳室內外衛生是指內到廚房衛生，外到餐廳、食堂洗手間及周邊環境衛生。各項餐飲標準都要達到國家有關標準規定并建立食品留驗制度。招標方主管部門將不定時組織人員進行檢查監督，發現問題及時整改。********食堂工作人員必須持有效健康證上崗，搞好食品衛生、個人衛生和環境衛生。做好消毒工作，把住病從口入關，嚴防食物中毒和食源性疾病。嚴格執行安全管理制度，做好防火、防盜，杜絕事故發生。********食材采購要求********采購食材，嚴格按照招標方機關食堂食材采購標準執行，不得偷工減料，招標方主管部門將安排專人不定時抽查，對食材采購質量、數量進行監督。********采購食材必須符合國家有關食品安全的標準和規定。 禁止采購有毒、有害、腐爛變質、酸敗、霉變、生蟲、污穢不潔、混有異物或其他感官性狀異常的食品、無檢驗合格證明的肉類食品、超過保質期限及其他不符合食品標簽規定的定型包裝食品、無食品生產許可證的食品生產經營者供應的食品；禁止采購轉基因豆油等食材，確保就餐人員安全。********采購食材車輛專用，盛裝容器清潔衛生，生熟分開，運輸過程采取防蠅、防塵、防曬、防雨措施;裝卸食品輕拿輕放，講究衛生，食品不直接接觸地面，不在###路邊堆放直接入口食品。 ********采購肉類食品等必須索要檢驗合格證或化驗單。********采購食品及其原料等必須做到如下要求： 采購定型包裝食品及其原料必須查驗供應商“五證一票”(生產廠商的《食品生產許可證》、《營業執照》、同批次食品檢驗《合格證》、供應商的《食品流通許可證》、《營業執照》和進貨票據“一票通”)。采購散裝食品及其原料時進行色澤、氣味、滋味和形態等感官性狀檢查，并查驗“五證一票”。查驗的“五證一票”與采購食品名稱、商標、批號或生產日期相一致。********采購人員應保管好采購食品的來源相關票據資料，落實臺賬管理制度;注意個人衛生并隨時接受衛生監督。******** 嚴格食材出入庫登記制度。由專人驗收過稱，對出入庫食材實行登記簽字制度。********管理要求********食堂工作人員要求統一著裝，規范化管理。******** 掌握當天的食品安全，工具、設備擺放情況。 ********負責制定菜譜，做好記錄。********對廚房的出品質量，控制食品原料、采購時間、數量和品質。********注重廚房和食品衛生工作，組織員工學習食品衛生知識，嚴格執行有關規定，每天檢查廚具、餐具、工作區衛生及員工衛生，確保達到優秀餐飲單位標準和符合食品衛生規定要求，檢查冰箱和原料，嚴禁使用冷凍期過長、容易變質腐敗的食品。嚴格落實食品留樣制度，杜絕食物中毒等問題發生。********加強廚房的設備設施管理，維護后廚設施，使之保持完好。********注重廚房安全防火工作，落實安全防火責任崗位，檢查監督每天放工前水、電、氣、各系統設施消防隱患和安全因素，負責對食堂煙道清理，切實預防火災事故的發生，確保食堂安全。********做好外來人員就餐服務及招標方賦予的有關食堂運行管理方面的任務。********質量要求食堂烹制的食品，必須符合食品衛生安全質量標準，做到飯菜可口充足，確保熱飯熱菜。注重食品的營養質量和色香味搭配，營養均衡。招標方主管部門定期調查滿意度，滿意度不達標將責令整改，整改無效、屢教不改將終止合作。********服務態度要求食堂工作人員要服從領導，聽從安排，同時要和藹、親切；服務態度端正、主動熱情、禮儀規范，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語。********特殊說明********食堂零雜日常用品由投標方按需自行配備，涉及廚具、設備更新由招標方專項采購。********執勤、值班人員工作日晚餐及雙休日、節假日就餐費用包含在食堂總體費用之中，不再另行支付。********外來人員、大型活動增加就餐人數或者超出招標約定用餐人數，按標書約定餐標由采購方對中標單位進行另外補償。********其他增加用餐情況所需食材費用由招標方負責。********食堂所產生的燃氣費用（煤氣罐、天然氣）由投標方承擔。 ? 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